Stap 1
NIE-nummer — verplicht voor iedere koper
Het Número de Identidad de Extranjero (NIE) is uw Spaans fiscaal identificatienummer. Zonder NIE kunt u in Spanje geen vastgoed kopen, geen bankrekening openen en geen belasting betalen. Het NIE-nummer is een absoluut vereiste vóór de notariële overdracht.
U kunt het NIE aanvragen bij:
- →De Spaanse ambassade in Den Haag of het Belgisch consulaat (vooraf afspraak)
- →De Oficina de Extranjería of Comisaría de Policía in Spanje (ter plaatse)
- →Via een gemachtigde advocaat in Spanje met een notarieel vastgelegde volmacht
De procedure duurt doorgaans 2 tot 6 weken. Vraag uw NIE aan zodra u serieus overweegt te kopen — wacht er niet mee tot vlak voor de overdracht.
Let op
Heeft u een partner of mede-eigenaar? Dan heeft iedere koper afzonderlijk een eigen NIE-nummer nodig.
Stap 2
Pre-contract checklist — juridische due diligence
Vóór het ondertekenen van enig contract — inclusief het arras-contract — dient een grondig juridisch onderzoek van het pand plaatst te vinden. Hieronder de vaste checklist die wij hanteren voor iedere aankoop:
- ✓
Eigendomsakte (escritura pública de compraventa) — verificeer dat de verkoper de wettelijke eigenaar is en bevoegd is tot verkoop
- ✓
Uittreksel Registro de la Propiedad (nota simple) — controle op hypotheken, beslagen (embargos), erfdienstbaarheden en andere lasten die op het eigendom rusten
- ✓
Kadastrale gegevens — controleer of de kadastraal oppervlakte overeenkomt met de werkelijkheid en de akte; afwijkingen kunnen duiden op illegale aanbouwen
- ✓
VvE-schulden (deudas comunidad) — schulden aan de VvE (comunidad de propietarios) gaan bij eigendomsoverdracht mee over naar de nieuwe eigenaar
- ✓
Bouwvergunning (licencia de obras) — controleer of alle bouwwerken, aanbouwen en verbouwingen over een geldige bouwvergunning beschikken. In Spanje zijn illegale uitbreidingen zonder vergunning een bekend probleem
- ✓
Bewoningsvergunning (cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación) — vereist voor bewoning; ook noodzakelijk voor het aansluiten van nutsvoorzieningen op naam
- ✓
IBI (onroerendezaakbelasting) — controleer of er openstaande belastingschulden zijn; deze zijn verhaalbaar op het eigendom
- ✓
Energie- en kwaliteitscertificaat (certificado energético) — wettelijk vereist bij verkoop
Stap 3
Het arras-contract — 10% aanbetaling
Het Spaanse koopproces begint vrijwel altijd met een contrato de arras penitenciales — een reserverings- en aanbetalingscontract op basis van artikel 1454 van het Spaans Burgerlijk Wetboek. Dit contract bindt beide partijen:
- →
Koper trekt zich terug: de koper verliest de volledige aanbetaling (doorgaans 10% van de koopsom)
- →
Verkoper trekt zich terug: de verkoper is verplicht het dubbele van de aanbetaling terug te betalen (2 × 10% = 20%)
Het arras-contract dient schriftelijk te zijn en moet minimaal bevatten: de volledige identificatie van de partijen, de kadastrale en adresgegevens van het object, de koopsom, het bedrag van de aanbetaling, de uiterste datum voor de notariële overdracht en eventuele opschortende voorwaarden (zoals een hypotheekvoorbehoud).
Laat het contract controleren vóór ondertekening
Een arras-contract is een bindend juridisch document. Laat het altijd controleren door uw makelaar of advocaat voordat u tekent en betaalt.
Stap 4
Contrato de compraventa
Na het arras-contract volgt soms — bij meer complexe transacties of nieuwbouw — een uitgebreider contrato privado de compraventa (onderhandse koopovereenkomst) voordat de notariële overdracht plaatsvindt. Dit contract legt alle definitieve voorwaarden vast en kan ook betalingsschema's bij nieuwbouw bevatten.
Bij nieuwbouw is het contrato de compraventa van groot belang: het beschrijft de bouwspecificaties, de opleveringsgarantie, de bankgarantie voor betaalde termijnen en de juridische bescherming van de koper als de aannemer failliet gaat. De wet van 1968 (Ley de Ordenación de la Edificación) en haar latere aanpassingen bieden specifieke bescherming voor kopers van nieuwbouw.
Stap 5
De notaris en eigendomsoverdracht
De definitieve eigendomsoverdracht in Spanje vindt uitsluitend plaats voor een notaris (notario). De Spaanse notaris is een onafhankelijke publieke ambtenaar die de wettelijkheid van de transactie bewaakt, de identiteit van de partijen vaststelt en de overdrachtsbelasting int namens de Belastingdienst.
Wat u als koper bij de notaris kunt verwachten:
- →De notaris leest de volledige koopakte voor in het Spaans (een tolk of vertaling kan worden ingeschakeld op uw verzoek)
- →U betaalt de koopsom via een gecertificeerde bankcheck (cheque bancario) of bankoverschrijving op de dag van overdracht
- →Beide partijen ondertekenen de escritura pública de compraventa
- →De notaris stuurt een notariële kopie naar het kadaster voor inschrijving
- →U ontvangt de sleutels en bent officieel eigenaar
Na de ondertekening dient de overdrachtsbelasting (ITP of BTW bij nieuwbouw) binnen 30 dagen te worden betaald. De gestoría of uw advocaat regelt dit doorgaans namens u.
Stap 6
Kadaster en eigendomsregister
Spanje kent twee afzonderlijke registratiesystemen voor vastgoed die niet automatisch met elkaar communiceren:
- 📋
Catastro (kadaster) — de fiscale registratie van alle onroerende goederen in Spanje. Bevat oppervlakten, grenzen en de kadastrale waarde (valor catastral) die als basis dient voor de IBI-belasting. Het kadaster valt onder het ministerie van Financiën.
- 📋
Registro de la Propiedad (eigendomsregister) — het juridische register van eigendom en zakelijke rechten. Inschrijving hier is niet verplicht maar heeft grote rechtsgevolgen: wie ingeschreven staat is beschermd als eigenaar tegenover derden. Vrijwel alle hypotheekbanken eisen inschrijving.
Na de notariële overdracht registreert uw gestoría de nieuwe escritura in het eigendomsregister. Dit duurt doorgaans 2 tot 8 weken. Pas na inschrijving staat u officieel als eigenaar geregistreerd.
Bijzonder aandachtspunt
Kustrecht — Ley de Costas
De Spaanse kustwet (Ley de Costas, wet 22/1988) beschermt de publieke kustzone. De wet heeft vergaande gevolgen voor eigendommen nabij de kust:
- ⚠️
Publiek domein (zona marítimo-terrestre): de eerste 6 meter vanaf de vloedgrens is publiek domein en kan niet in privé-eigendom zijn
- ⚠️
Beschermingszone (servidumbre de protección): tot 100 meter (in sommige gevallen 20 meter) achter de vloedgrens gelden bouwbeperkingen; in deze zone mag na 1988 niet meer worden gebouwd of worden uitgebreid
- ⚠️
Bestaande bebouwing vóór 1988: woningen die bestonden vóór de inwerkingtreding van de wet behouden hun gebruiksrecht, maar dit recht is doorgaans niet overdraagbaar of wordt bij overdracht omgezet in een tijdelijk concessierecht
- ⚠️
Verkoop van kusteigendommen: de verkoper is verplicht de koper te informeren over de ligging in beschermde kustgebieden; vraag altijd om het rapport van de Demarcación de Costas
Bijzondere aandacht vereist
Bij aankoop van een woning binnen 200 meter van de kustlijn is een controle op de Ley de Costas absoluut verplicht. Wij voeren deze check standaard uit bij kusteigendommen in ons bestand.
Fiscaal
Belastingen voor niet-ingezetenen
Als u in Spanje vastgoed bezit maar zelf niet in Spanje woonachtig bent (niet-resident), gelden de volgende fiscale verplichtingen:
- €
IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes: belasting over fictief huurinkomen voor niet-verhuurde woningen. Tarief: 19% (EU-inwoners) of 24% (niet-EU) over 1,1% van de kadastrale waarde. Aangifte: jaarlijks (model 210)
- €
Werkelijk huurinkomen: als u de woning verhuurt, betaalt u IRNR over de netto huurinkomsten. EU-inwoners mogen kosten aftrekken; niet-EU inwoners betalen over de bruto-opbrengst
- €
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): jaarlijkse onroerendezaakbelasting geheven door de gemeente. Bedrag afhankelijk van kadastrale waarde en gemeentelijk tarief
- €
Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio): van toepassing als uw netto vermogen in Spanje boven € 700.000 uitkomt. In Catalonië geldt een vrijstelling tot € 500.000
- €
Plusvalía municipal: bij verkoop betaalt de verkoper een gemeentelijke belasting over de waardestijging van de grond (berekend op basis van de kadastrale waarde en het aantal bezitsjaren)
- €
Belastinginhoudingsplicht bij verkoop door niet-resident: als de verkoper geen Spaans resident is, is de koper verplicht 3% van de koopsom in te houden en af te dragen aan de Spaanse Belastingdienst als voorheffing op de eventuele vermogenswinst
Geavanceerd
Eigendom via een offshorestructuur
In het verleden werden Spaanse vastgoedobjecten regelmatig via buitenlandse vennootschappen (often Gibraltarese, Cypriotische of Panamese BV's) gehouden om overdrachtsbelasting te vermijden. Spanje heeft deze constructies in 2013 ingrijpend aangesnoerd:
- →Overdracht van aandelen in een buitenlandse vennootschap die Spaans vastgoed houdt, wordt in beginsel gelijkgesteld aan directe vastgoedoverdracht en is onderworpen aan ITP of BTW
- →Vennootschappen gevestigd in landen op de Spaanse lijst van belastingparadijzen (paraísos fiscales) zijn onderworpen aan een jaarlijkse belasting van 3% over de kadastrale waarde (Impuesto Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades No Residentes — IERNE)
- →Transparantieverplichtingen: Spanje neemt actief deel aan internationale uitwisseling van belastinggegevens (CRS/FATCA/DAC6)
- →Wij adviseren u te overleggen met een Spaanse belastingadviseur (asesor fiscal) voordat u vastgoed via een vennootschapsstructuur aankoopt